28/09/2010 Por: Manuel Alfredo Rodriguez. El Universal.
Respondemos: es válida la venta de un inmueble con hipoteca. La Ley no exige para ello el consentimiento, autorización, notificación o liberación del banco o acreedor hipotecario. El propietario del bien puede vender su inmueble con la hipoteca vigente. Si quienes intervienen en la venta con hipoteca, no mencionan el gravamen, el registrador lo hará. Éste advertirá en la Nota de Autenticación no sólo la existencia de la hipoteca, también expresará el nombre del acreedor hipotecario, el monto y grado de la hipoteca.
La garantía hipotecaria asegura el cumplimiento de la obligación principal o préstamo. Ante el impago de la deuda, el acreedor hipotecario reclamará el capital e intereses, la indexación y gastos del juicio. El acreedor ejecutará la hipoteca, sin importar quién figure como propietario del bien en el Registro Inmobiliario. Y es que, la «hipoteca sigue al bien», de forma independiente a la persona que sea dueño para la fecha de la ejecución judicial. Es ese el objeto de la garantía hipotecaria, asegurar el pago de la deuda. Rematado el inmueble, será adjudicado al mejor postor; es la venta judicial. De lo obtenido en la subasta pública, el acreedor se cobra, y el remanente corresponderá a la parte ejecutada o dueño del bien.
Pensemos en el deudor solvente en el pago de las cuotas de su hipoteca, desea negociar con un comprador, por lo que ambos acuerdan la venta del inmueble hipotecado. Los otorgantes, deudor hipotecario y comprador, pactan registrar la compraventa inmobiliaria en el Registro. Se trata de un inmueble hipotecado y su actual propietario lo da en venta a un tercer comprador. El legislador no exige la autorización del acreedor hipotecario para que se perfeccione la venta. Lo que si consagra la Ley, es que el registrador haga mención en el documento de venta a registrar, que sobre el inmueble hay un gravamen hipotecario de primer o segundo grado a favor del acreedor, a quien identificará en el cuerpo de la escritura.
El adquiriente del inmueble hipotecado, una vez obtenga su título de propiedad ya registrado, observará que en dicho documento consta la mención señalada. Sobre los hombros del nuevo propietario comprador del inmueble pesa, a partir de la fecha del registro, el pago de la hipoteca. El nuevo propietario sabe que si cae en mora o se atrasa en los pagos de la hipoteca, será a él a quien ejecutará el banco o acreedor y no al antiguo propietario vendedor. No se pide la autorización del acreedor por la razón explicada: la hipoteca sigue al bien, sin importar en las manos de quien se encuentre. Para el acreedor es irrelevante que el dueño sea «A» o «B», ya que el bien será objeto de ejecución en caso del impago. De lo recibido en el remate, el acreedor satisfará su acreencia y si resulta un remanente, es para el dueño del bien.
Isabela Lujan 
Gracias por todo
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Se puede vender una casa que saque por el credito mi vivienda y falta 18 años por pagar?
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hola yo estoy procesando una compra de un apartamento con hipoteca de 1 primer grado y subsidio habitacional, pero yo estoy comprando por el banco y yo quiero es una hipoteca de primer grado y no de segundo grado cual seria el prosedimiento en este caso para liquidar la deuda que el primer dueño tiene con el banco
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Estimada Briggit, eso se resuelve con una opción a compra en la que usted le entregue al dueño la cantidad que necesita para salir de su deuda. Todo eso se arregla en un documento hecho por un abogado en el que se acuerdan los lapsos para que pague la pimera hipoteca, cuando esté cancelada, firman la compra-venta final. Todo siempre por registro. Bien asesorada por un abogado. Buenas noches.
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hola, tengo un credito aprobado esperando solo por firma. pero al momento de presentar el finiquito del vendedor me entero de que el inmueble aun esta hipotecado y con el mismo banco que me aprobo el credito, esto yo no lo sabia, ademas de que el la opcion de compra dice que el vendedor no tiene ninguna deuda. ademas el documento q me entrega el banco igual dice q no tiene ninguna deuda. como puede una persona tener los documentos de propiedad de un inmueble si aun no lo a cancelado. y como puede un banco aprobar un credito 2 veces por el mismo inmueble cuando el primero no ha sido cancelado. como debo proceder en este caso, cuales leyes me amparan y a donde debo acudir. gracias…
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Estimada Miguelina, le recomendamos que busque un abogado especialista en materia inmobiliaria para que lleve su caso. Si usted entregó una cantidad de dinero por concepto de Reserva del inmueble, está en el derecho de que le devuelvan esta cantidad más lo estipulado como penalización por la parte vendedora. En caso de que el propietario no quiera entregar ese dinero, debería dirigirse al registro que coresponde a ese inmueble para que le digan qué debe hacer para impedir que el propietario lo venda. Podría encontrarse ante un evento de estafa inmobiliaria.
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Saludos, gracias por tan interesante articulo, quisiera saber cual es el tiempo mínimo de espera para poder vender un inmueble sobre el cual pesa una hipoteca de primer grado; es decir, si adquirí una vivienda con un crédito bancario y apenas solo he cancelado los primeros cuatros años, puedo aun así venderlo y solicitar otro crédito para adquirir otra propiedad?
Gracias y Saludos.
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voy adquirir un apto por lph y esta hipotecado y el vendedor me dice cuando el banco le de el cheque el paga la hipoteca…se puede hacer eso….y que documento debo hacer para intoducir al banco carpeta y que me salga credito de primer grado…..gracias
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Buenos días Paula, es bueno que se asesore en su banco de confianza sobre este tema. Cuando usted le entregue el cheque por la opción a compra él debe comenzar el proceso de liberación de la hipoteca de su apartamento con esa parte de dinero, que no debería ser más del 35% del precio total; en el documento final que se fimra en registro una vez que a usted le han aprobado el préstamo se puede redactar primero la liberación de la hipoteca y después la venta del inmueble a usted… pero en este momento las liberaciones de hipotecas están tardando bastante… si el propietario está seguro de que en 3 meses le entregan ese documento avance en la negociación, si no es mejor que se busqe otra opción… verifique la información que le va a dar el propietario.
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Hola buenas tardes, quisiera saber si yo puedo vender mi casa tiene una hipoteca de 1er y segundo grado primer grado con la entidad bancaria y la de segundo grado con la empresa donde trabajo y ademas tengo subsidio habitacional otorgado el 22/12/2009 podria vender para adquirir otra vivienda en otra parte.
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EXCELENTE INFORMACIÒN. AGRADECIDA DE DIOS Y DE USTEDES. ACLARAN MUCHAS DUDAS EN MI. GRACIAS, BUENAS TARDES
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Muchas gracias Sra. Ayari, la intención es que sirva de guía para personas con dudas sobre estos temas. Pero siempre hay que ir de la mano de abogados y asesores de sus bancos de confianza.
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buenos dias, tengo un apto con una hipoteca d 1er grado por el bco y subsidio, y ademas de 2do grado cn la empresa dnd trabajo, para vender como haria? pienso pagar la de 2do grado, pero quedaria la de 1er grado como se hace en ese caso???
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Buenos días Alejandra, para vender el inmueble es necesario que todas las hipotecas estén canceladas. Si va a ir por partes cancele la de segundo grado ahora, y cuando vaya a vender pida una primera parte en opción a compra por notaría que sea suficiente para que pueda liberar la otra. Esos procesos tardan meses, por lo que tiene que hablarle muy claro a quien le vaya a comprar el apartamento, porque tiene que saber que debe darle el tiempo que el banco le diga que se va a tardar en entrearle todos los documentos que demuestran que la hipoteca fue cancelada. La liberación puede incluirla en el documento final de compra-venta en el registro, es decir, en un solo documento y en un solo acto puede liberar la hipoteca que le falta y venderselo a otra persona.
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hola buenas noches, tengo un apartamento con 3 años de haberlo comprado por lph. sin subsidio. si quiero venderlo para comprar otro a traves de otro credito hipotecario por recursos propios. Es posible?
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Buenos días ALbert, es necesario que lea el documento de la hipoteca del banco, ahí le señalan en cuanto tiempo puede vender el apartamento por el que le dieron el crédito. Si tiene más dudas vaya al banco a través del cual obtuvo el crédito y haga esta consulta.
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Buenas Tardes, yo deseo adquirir un apartamento sobre el cual pesa una hipoteca de primer grado, el vendedor me indica que cuando se apruebe el crédito, salgan dos cheques uno a nombre del banco emisor de la hipoteca a fin de cancelar la misma y otro a favor de el , es esto posible ? Muchas Gracias,
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Buenos días Yelitza, le recomendamos que haga estas preguntas al asesor del banco en el que está solicitando su crédito.
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total q no entiendo nada, se puede o no se puede comprar o vender un inmueble sobre el cual pesa una hipoteca??? Al principio por sus escritos parecieraq si, pero luego cuando las personas les preguntan o hacen algun comentario al respecto les ponen mil y un peros, con los cuales se llega a la triste conclusion de q deben pasar 20 Años para vender o comprar, sean mas claros por favor!
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Buenas tardes Sra Aracelys, Sí es posible vender o comprar un inmueble hipotecado. El proceso de la compra-venta tarda más tiempo que comprar uno que no esté hipotecado, pero a fin de cuentas sí se puede.
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Hola buenas tardes, tengo un apartamento con hipoteca de primer grado por un banco, al mismo tiempo estoy comprando otra vivienda por un crédito hipotecario de una caja de ahorros del trabajo. mi pregunta es la siguiente cuando presente el documento definitivo en el registro de este nuevo apartamento tendré problemas por la hipoteca que tengo actualmente por la primera vivienda gracias.
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Buenas tards Jhony, piendo que si, pero esta pregunta debes hacerla a un abogado experto en la materia hipotecaria.
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Tengo una vivienda sobre la cual pesa una hipotaca de primer grado (crédito hipotecario) el cual representa del 15% del valor del inmueble. ¿podré solicitar un préstamo personal con garantía hipotecaria de segundo grado? Gracias.
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Hola buenos días, le recomendamos que haga estas preguntas en su banco de confianza.
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hola buenas noches!!! tengo mi apto con hipoteca de primer grado. quiero vender para comprar otro. sera posible que cuando pida parte de la inicial cancele la hipoteca y pueda realizar la venta sin ningun problema?
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Hola buenos días, si es posible hacer eso.
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muchas gracias 🙂
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buenas tardes, deseo saber como se vende un inmueble que posee vigente un credito hipotecario y subsidio, y aun no han transcurrido los 5 anos a partir de la protocolizacion. cual seria el procedimiento para vender el inmueble (casa) con dicho subsidio por via de venta del inmueble firmando en notaria (y no ir a banavih ccs a pagar el mismo). me dijeron q se podia manejar entre bancos, saliendo al final tres cheques, uno para el vendedor, otro para el banco que otorgo el credito por el monto de la hipoteca, y otro para banavih. cual es el procedimiento a realizar? gracias
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Hola Desiree buenas noches, es importante que tengan presente que esta página no está diseñada para asesoría legal. Nosotros estamos en la capacidad de dar una asesoría general, sumamente básica. Es importante que esta pregunta se la realices a la persona con quien manejaste ese crédito en tu banco. Debes asesorarte de la forma adecuada.
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Buenas tardes, sobre mi apartamento pésaban dos hipotecas. Con la inicial entregada por el comprador pude cancelar la hipoteca de segundo grado (correspondiente a la empresa donde laboro), pero no me alcanza para pagar la de primer grado que corresponde a un banco. Quisiera saber si el día de la firma de venta en registro, el banco que le da crédito al comprador puede en el nuevo documento reflejar dos pagos, uno al banco de mi hipoteca de 1er grado y otro a mi persona. Gracias de antemano por su respuesta.
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Buenas tardes Sra Isabel, si, esto es posible. Ese tipo de trámites se hacen de forma regular. Primero se redacta la liberación y luego la venta del inmueble.
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buenas tengo una duda puedo comprar una casa hipotecada de primer grado, es que la senora acreedora fallecio hace 23 años y no se como hacer esos pasos. la caja de ahorro me lo acepta asi.
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Buenos días. La familia de la señora acreedora de la hipoteca debe tener la declaración sucesoral para poder vender el inmueble. La cancelación de la hipoteca se puede hacer el mismo dia de la compra en el registro, redactando primero la liberación. De todos modos le sugerimos a la familia de la Señora fallecida que se asesore con abogados especialistas en la materia y directamente en el banco que otorgó el préstamo.
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Buenas es que alli el gran problema los familiares de la senora no se sabe el paradero. De ellos. El senor pago por giros pero no hay constancia que certifique el senor hizo el pago. Entonces la caja de ahorro no me va a aceptar la casa?
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Buenas tardes Sra Yamilet, lamentandolo mucho es necesario que las condiciones legales de la casa estén claras. El problema no es tanto la caja de ahorros, el problema es el registro, que no va a aceptar la venta de un inmueble sin la presencia de los propietarios, apoderados o en su defecto, de sus herederos. Y para demostrar que realmente son los herederos es necesaria la declaración sucesoral.
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Buenas tardes, acabo de comprar un apartamento con recursos propios, me lo entregaron en noviembre 2013 y quisiera saber si ya puedo venderlo. Gracias por su atención
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Buenas tardes, si ya fue pagado en su totalidad y no fue con LPH puede venderlo cuando usted quiera.
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Buenas noches la presente es para plantear mi caso, actualmente me encuentro haciendo la compra de un apartamento que tiene una hipoteca de primer grado con banco del tesoro, y que adicionalmente fue financiado por Ley de politica habitacional (banavih), me quedan aproximadamente 2 semanas para que se realice el vencimiento de mi opcion a compra y ya tengo el documento que hay q introducir en el registro firmado por mi banco y banco del tesoro, sin embargo, fui el dia de hoy al registro, y me indicaron que hace falta la firma y sello de banavih; dicho esto, me doy a la tarea de averiguar con contacto e internet cuanto es el tiempo promedio que se tarda banavih en realizar este tramite y me consigo con la sorpresa que es de 4 a 6 meses.
Pregunto pueden hacerme algún tipo de recomendacion? o existe alguna manera de que yo compre el apartamento y yo sea quien mantenga la deuda con banavih?
Gracias por todo el apoyo que puedan prestarme.
Saludos cordiales,
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Buenas noches, le recomendamos que vaya directamente a la sede de BANAVIH a plantear su caso.
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Compré hace 25 años un apartamento por un documento privado, alli se estableció una deuda y el registro exige liberación de esa supuesta hipoteca; existía o no esa hipoteca. La misma no fue registrada
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Buenas noches Sra Isabel. Cuando habla de ¨venta por documento privado¨ a qué se refiere exactamente? La hicieron por notaría? Si en ese documento se estableció que usted tenía una deuda con el propietario para terminar de comprar el apartamento, es necesario entonces que usted demuestre que la pagó. Por eso le dicen que es necesaria la liberación de la hipoteca. Y eso debe estar en un documento legal que debió ser registrado. Le sugerimos que se dirija a un abogado de su confianza con ese documento privado, preferiblemente que sea especialista en materia inmobiliaria. Así puede tener una asesoria completa sobre el caso que nos plantea.
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