Es posible la venta del inmueble con hipoteca, aun sin obtener la liberación del acreedor. Siendo así, el nuevo adquirente propietario comprador, se subroga en los derechos y la deuda. Aclarado lo anterior, es de subrayar que el vendedor ignora que no hay opción de compra si las partes pactan que «el vendedor se obliga a vender» y «el comprador se obliga a comprar». Ocurrido esto, cuando el optante entrega dinero en concepto de arras al dueño del inmueble (apartamento o terreno), la Ley señala como nuevo propietario a la persona que hizo ese pago. Nótese que, a cambio de haber recibido un anticipo o arras (ejemplo, treinta por ciento del precio acordado) se ha dejado de ser propietario del inmueble.
El verdadero contrato de opción de compraventa prevé determinados requisitos legales. Reiteramos, en la opción de compra, el optante o la persona que entrega parte del precio del inmueble no está obligado a comprar ya que sólo se acuerda la posibilidad o el derecho de decidir si compra o no, si acepta la oferta del promitente o la rechaza. Además las partes del contrato deben asumir la precaución de no incluir en la redacción del texto las palabras: «vendedor y comprador», estas serán sustituidas por las apropiadas: «optante y promitente».
La auténtica opción de compra venta es la promesa unilateral de venta que hace el promitente, de allí su nombre. El promitente se obliga a vender respetando dicha oferta siempre por un plazo; y la otra parte (optante) es libre de aceptar la oferta del propietario. Concluimos: una sola de las partes se obliga, la otra tiene una opción de compra, pero, no está obligada a comprar. El optante es libre de ejercer su derecho de comprar el apartamento, casa quinta, galpón o terreno. Si decide no comprar, aplicará la multa pactada en el contrato. La cláusula penal o multa es la única indemnización a favor del oferente o dueño del inmueble. Aunque en el contrato firmado por las partes se lea: opción de compra, este será considerado por el tribunal como una venta si del mismo se evidencia: prometo vender y prometo comprar.
Debe acudirse de forma directa al contrato definitivo de venta en el Registro Inmobiliario. Ese día, el comprador paga el precio total y el vendedor firma la transmisión de la propiedad. Así, no hay riesgo o peligro de sufrir un eventual incumplimiento de alguna de las partes. El problema surge cuando firmada la opción, se va acercando la fecha para la firma de la venta en el Registro, y el vendedor se niega a firmar el traspaso. En esa situación: ¿qué podría hacer la persona que ya adelantó dinero o arras? La respuesta es demandar al dueño del inmueble por el incumplimiento del contrato de opción de compra. Esto puede evitarse si las partes hacen uso del contrato de venta definitiva ante el Registro Inmobiliario, sin opción de compra.
www.protejase.com.ve Abogado y Profesor UCV, UCAB y USM. asomivis@gmail.com
Fuente: El Universal
Isabela Lujan 
buen dias atienden casos de este tipo: soy dueño de una vivienda donde pesaba hipoteca LPH firme opcion de compra venta y posterior a esta firma al solicitar los gravamenes pesaba tambien una prohibicion de enajenar y grabar del m ismo banco, bueno bien todo esto es conocido por el comprador sim embargo estando el contrato vigente el comprador decide invadir la vivienda donde logramos sacarla sin embargo queremos saber si esta accion emprendida por el comprador deja sin efecto el contrato de compra venta en este momento me esta demandando por un monto superior al otorgado en arras mi pregunta que probabilidades tengo y si tienen experiencia con algun caso similar al mio.- que opcions tengo y que deberia hacer…
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Buenas tardes! Le recomendamos que hable con un abogado. Es un caso bastante delicado. Saludos.
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buenas, tengo un gran problema, solicite en el mes de mayo el credito FAOV, a finales de julio fue aproado exitosamente, en la primera semana de agosto (aun vigente el documento de compra-venta 90+30 dias) el banco me llamó para introducir en el registro el documento de compra venta que emite el banco, lo introduje y el banco dio fecha para 22 de septiembre (ya vencida la compra venta que firme con la dueña), ahora resulta que la dueña se niega a firmar porque alega que ya se vencio la prorroga….. mi pregunta es, que ley me ampara para que ella me venda, ya que, el credito fue aprobado exitosamente durante la fecha legal del documento y no hubo incumplimiento alguno por mi parte. gracias
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Estimado Sr Tito, le recomendamos que se asesore con un abogado en vista de que es el propietario quien está incumpliendo con el acuerdo que fue firmado por ambas partes. Entre las cosas que usted puede lograr está evitar que la propietaria venda su inmueble a otra persona. Pero tiene que actuar rápido.
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buen dia mi caso tambien es por opcion vencida mi subsidio bajo poco mas de tres meses de vencida la opcion y es cuando el vendedor se niega a la firma definitiva y de paso no tiene el dinero dado en arras pidiendo tres meses para darlo y lo que me preocupa es que los recursos del subsido los devuelven a banavih el 25 de este mes, cabe destacar que mi credito fue aprobado en los lapsos correspondienrtes solo hubo la demora de banavih, mi pregunta el señor puede ser obligado a vender puesto que es despues que bajn los recursos que expresa su negativa a vender aludiendo el vencimiento de contrato
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Buenas tardes Sra Angela, le recomendamos que se asesore con un abogado. En principio sí pueden obligarlo a vender, pero deben hacerlo a través de una demanda, y después de eso tienen que tener en cuenta que actualmente hay una medida establecida por el Tribunal Supremo de Justacia que prohíbe los desalojos, así sean justificados. Lo que sí es importante que sepan es que, si ustedes deciden demandarlos, el inmueble quedaría retenido en el registro. Es decir, no podrían venderlo hasta que no se solucione el problema.
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buenas tardes es posible vender un inmueble hipotecado por LPH antes de cumplirse los 5 años de adquisicion?
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Hola buendos días. Esta información puede econtrarla en el website del Banco Nacional de Vivienda y Habitat.
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