Cómo aprovechar los bajos precios inmobiliarios de Miami

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Estimados Colegas, nuevamente, un artículo interesante de la WEB tusmetros.com, en donde nos hablan acerca de las ventajas de la crisis inmobiliaria en los Estados Unidos para los inversionistas latinoamericanos. Buenas recomendaciones!

Estados Unidos ⁄  Para muchos latinoamericanos tener una propiedad en la Florida es un sueño largamente anhelado. Existen instrumentos que lo convierten en una gran inversión.

Miami sigue asomando como la tierra de las oportunidades para los latinoamericanos que aspiran a concretar una inversión inmobiliaria en el exterior.

La depreciación de los valores finales, que vienen en caída libre desde octubre de 2006, y la necesidad de los bancos de desprenderse de los inmuebles tras asumir el derrumbe de las hipotecas, abren nuevas alternativas de negocios en un escenario que, se estima, no comenzará a recuperarse hasta septiembre del año próximo.

En ese contexto, la variable precio aparece como el factor que más favorece a los inversores latinoamericanos. Por estos días, analistas de Moody’s aseguran que la crisis abarató las propiedades en casi un 50% en los últimos dos años, y que las perspectivas hacen prever un 2011 con valores hasta un 64% más abajo que en el mencionado 2006.

Al momento de señalar los factores que mejor explican las menores cotizaciones, los expertos destacan:

•La demanda en picada, que en el primer tramo de 2010 ya exhibe una baja del 30% respecto de igual período pero del año pasado.

•La imposibilidad de los propietarios de afrontar sus hipotecas, producto de argumentos como el aumento del desempleo, lo cual culmina con los inmuebles cayendo en poder de los bancos.

•La decisión de los bancos de rematar a precios bajos las unidades que, hasta hace unos meses, eran propiedad tanto de clientes como de constructoras.

Este combo es el que permite explicar que, por ejemplo, en la zona de Hollywood un departamento de 75 metros cuadrados más cochera cotice a US$85.000. O que en cercanías de la playa, en Sunny Isles Beach, una vivienda con cochera y vista al mar –situada en un condominio dotado con piscina, gimnasio y cancha de tenis– se acerque a los US$135.000.

Más ejemplos: Miramar, Palm Beach, Kendall y Hollywood son zonas en las que, hoy por hoy, pueden adquirirse dúplex de tres ambientes construidos en años posteriores a 2004 a valores que parten de la irrisoria suma de US$40.000.
De acuerdo a publicaciones norteamericanas, el precio de una casa familiar en Miami Dade alcanza los US$183.000. En Broward, en tanto, una propiedad de similares características se comercializa a US$180.000.

Debajo del costo de reposición

“Lo que más puede resultar atractivo para los argentinos es, sin dudas, que los precios de venta en Miami hoy están por debajo del costo de reposición. Eso también es lo que hace prever que en algún momento los valores comenzarán a recuperarse, por lo que la oportunidad tampoco perdurará en el tiempo para siempre”, comentó a iProfesional.com Germán Gómez Picasso, director de la consultora Reporte Inmobiliario.
“Hoy el valor de algunas propiedades, a raíz de la crisis de las hipotecas y el apuro de los bancos, están entre un 10 y un 30% por debajo del costo de reposición. No se está recuperando la rentabilidad, aunque poco a poco los precios se van a ir estabilizando”, añadió.

Al momento de graficar esta tendencia, Gómez Picasso sostuvo que “no en la zona céntrica, pero sí en los suburbios de Miami Beach hoy se consiguen muy buenas propiedades a precios similares a los de una ciudad como Buenos Aires”.

“Se pueden ubicar condominios o departamentos a menos de US$100.000. También saliendo de áreas centrales, o las consideradas más top, contás con unidades de 80 o 90 metros cuadrados a cerca de US$120.000”, precisó.

Para Damián Tabakman, director de Pampa Real Estate, las oportunidades aparecen fuera del perímetro de Miami, con la ciudad de Orlando como una suerte de epicentro. “En esa zona no es muy raro encontrarse con muy buenos emprendimientos donde el metro cuadrado cuesta alrededor de US$1.500. Por supuesto, a costa de los bancos, que desde hace un buen tiempo están absorbiendo las pérdidas”, dijo.

Más allá de las ofertas, el experto recomendó cautela al planificar una compra en ese escenario de los Estados Unidos. “Hay que ir y mirar. Tampoco hay que moverse según las ofertas que salen en los clasificados. Está claro que el mercado está barato, pero hay que tomar todas las previsiones posibles para operar sin problemas en EE.UU.”, comentó.

Los REIT´s salen a escena

No todos los inversores sueñan con tener un elegante piso con un gran balcón con vista al mar, playa privada incluida y todo tipo de “amenities” Muchos de ellos miran el mercado inmobiliario exclusivamente desde el punto de vista financiero, dejando de lado toda intención de veranear en esas playas bajo su propio techo.

En este punto, el tema es cómo acceder al mercado para aprovechar su probable corrección futura al alza, pagando los menores costos posibles y corriendo los menores riesgos. Para Pablo Arnoldi, analista de FDI Internacional, “la respuesta podría ser invertir en REITs, (Real Estate Investment Trust).

Estos instrumentos fueron creados en EE.UU. en los años sesenta como una manera de facilitar el acceso de los pequeños inversores al mercado inmobiliario de gran escala, típicamente reservado para los grandes jugadores del segmento.

De acuerdo a Mauro Gini, experto del mercado inmobiliario de ese país, “la simplicidad de su régimen hace que los REITs sean el instrumento más ventajoso para realizar este tipo de inversiones”.

En tal sentido, una de sus principales ventajas es que el inversor se despreocupa del complejo tema impositivo de ese país, lo cual no es poco. A manera de ejemplo, éste se evita lidiar con el impuesto a la renta por alquileres, el que se aplica a la apreciación del valor de la propiedad y eventualmente el que grava las herencias, entre otros.

Pero eso no es todo, ya que además se reducen a cero los gastos de administración para mantener y alquilar la propiedad, así como aquellos que se deben abonar a abogados y contadores de aquél país. A ello se suma el hecho de que también se evita el pago de la comisión del broker inmobiliario, que en algunos casos es del orden del 5 %.
Desde FDI explican que “en promedio, quienes participan en este mercado logran incrementar la renta anual por alquileres de cerca del 3,5% para un inmueble de US$300.000 a poco menos del 6%”.

Además de la potencial ganancia por la suba en los precios de los inmuebles y de la renta anual que generan, los REITs ya demostraron ser un excelente instrumento de protección contra la inflación en los años 70.

Fuente: http://www.tusmetros.com/site/p_contenido.php?id_sec=13&id_noticia=3482

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